Wróć

Formalności

Mój dom w Hiszpanii. Czy to w ogóle możliwe? - cz. 1 wywiadu z Małgorzatą Wargocką, założycielką firmy La Única

"Mój dom w Hiszpanii" to cykl kilku krótkich wywiadów, w których chciałabym odpowiedzieć na pytania, zadawane mi przy różnych okazjach w toku mojej kilkunastoletniej zawodowej obecności na rynku nieruchomości w Hiszpanii, w tym wątpliwości nurtujące moich obecnych Klientów. Myślę, że to świetna okazja na wyjaśnienie wielu praktycznych zagadnień. Mam nadzieję, że materiał będzie dla Państwa ciekawy.

Zacznijmy od początku. Jestem Polką. Czy mogę kupić dom w Hiszpanii ?

Naturalnie, że tak. Obywatele polscy mają prawo nabywać nieruchomości w Hiszpanii na takich samych zasadach jak wszyscy inni obywatele Unii Europejskiej. Oczywiście sam proces będzie wymagał kilku dodatkowych czynności, których sami Hiszpanie nie muszą spełnić, jak na przykład uzyskanie numeru identyfikacyjnego obcokrajowca – NIE czy założenie rachunku w hiszpańskim banku. Jednak większość formalności można sprawnie załatwić, również z terytorium naszego kraju. Bazując na wieloletnim doświadczeniu oraz sprawdzonych kontaktach, pomagamy naszym Klientom we wszystkich niezbędnych czynnościach oraz procedurach, tak żeby mogli skoncentrować się na tym, co najprzyjemniejsze – na wyborze wymarzonego domu w Hiszpanii.  

W praktyce, największą przeszkodą dla polskich Klientów może okazać się bariera językowa oraz brak świadomości istnienia znaczących różnic w prawie regulującym obrót nieruchomościami w obu krajach. Ze znajomością języków obcych w Hiszpanii wciąż nie jest najlepiej. Warto wiedzieć, że wszystkie istotne dokumenty muszą być podpisywane w języku hiszpańskim, a status prawny nieruchomości w Hiszpanii reguluje tylko i wyłącznie prawo miejscowe. Tak więc sama biegła znajomość angielskiego oraz sprawne poruszanie się po zagadnieniach prawa polskiego nie wystarczy do skutecznego załatwienia tam sprawy.

Wyzwaniem dla Klientów indywidualnych może okazać się również znalezienie wiarygodnych i rzetelnych partnerów przy obsłudze transakcji i samej eksploatacji nieruchomości, czyli ­reprezentanta podatkowego, ubezpieczyciela, rzeczoznawcy, czy banku, który zaoferuje najlepsze warunki kredytowe. Zdecydowanej większości tych trudności możemy uniknąć, jeśli zdecydujemy się na współpracę z polską firmą, działającą od wielu lat na tamtejszym rynku nieruchomości. W Hiszpanii wciąż bardzo liczą się kontakty osobiste i znajomość miejscowej specyfiki.

Czy są jakieś dodatkowe kryteria poza posiadaniem odpowiednich środków finansowych, które powinnam spełniać ?

Nie, nie ma żadnych dodatkowych ograniczeń, które uniemożliwiały czy utrudniałyby zakup domu w Hiszpanii. Być może zabrzmi to nieco banalnie, ale jedyne, czego potrzebujesz to wizja swojego życia w Hiszpanii i trochę gotówki (śmiech!). Ale też wcale nie tak dużo, ponieważ w Hiszpanii istnieje możliwość uzyskania bardzo korzystnego finansowania zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Kredyt hipoteczny jest nie tylko wyjątkowo tani, ponieważ stopy procentowe w Eurolandzie wciąż są ujemne, ale też nie obciąża hipoteki nieruchomości w Polsce. Obciąża jedynie hiszpańską nieruchomość. Procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii nie jest obecnie bardzo skomplikowana. Owszem, trzeba przedstawić szereg dokumentów, w większości przetłumaczonych przez tłumacza przysięgłego, wypełnić wniosek kredytowy, skompletować i sprawdzić dokumentację itd., jednakże w La Única posiadamy niezbędne doświadczenie i wiedzę, aby cały proces przebiegł szybko, jak najbardziej komfortowo, a przede wszystkim skutecznie.

Kto i na jaki procent może zadłużyć swoją nieruchomość w banku hiszpańskim wytłumaczę w innej publikacji, poświęconej ściśle tej tematyce. Na ten moment warto wiedzieć, że nie trzeba dysponować nawet połową kwoty w gotówce, za którą chcemy kupić nieruchomość w Hiszpanii. Dodam tylko, że kredyty hipoteczne w Hiszpanii są na tyle korzystne, że niektórzy Klienci, którzy nawet posiadają środki pieniężne na zakup nieruchomości, często decydują się jednak na kredyt, ponieważ koszt jego obsługi jest relatywnie niski w stosunku do wartości, jaką daje dalsza możliwość dysponowania płynnymi środkami finansowymi.

Zawsze zastanawia mnie – czy lepiej szukać nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym? Jak to wygląda w Hiszpanii?

Analizując oferty z rynku nieruchomości w Hiszpanii, często budzi moje zdumienie, że wiele firm agresywnie promuje produkty stare, niskiej jakości, w cenie oderwanej od ich rzeczywistej rynkowej wartości. Zastanawia mnie też, dlaczego znajdują się osoby, które dają się przekonać i finalnie nabywają taki produkt. W La Única promujemy wyłącznie dobre trendy rynkowe, ponieważ niewłaściwe decyzje zakupowe uderzają potem w całą branżę i zniechęcają innych do zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Na potencjalnego nabywcę, nieznającego tamtejszych realiów oraz pozbawionego wiedzy na temat tego, jak rozwijał się rynek nieruchomości w Hiszpanii w ostatnich kilkunastu latach, na rynku wtórnym czeka sporo pułapek. Dodatkowym argumentem na rzecz nowych nieruchomości jest fakt, że kilka lat temu zaczęły obowiązywać nowe normy jakościowe UE i obecne apartamenty na rynku pierwotnym w Hiszpanii są budowane w energooszczędnej technologii i mają dużo lepsze okna, izolacje, instalacje, panele słoneczne, a ich ceny są zwykle porównywalne do rynku wtórnego. Musimy pamiętać, że koszt zakupu nieruchomości to nie wyłącznie jej cena transakcyjna, powinniśmy oszacować również dodatkowe koszty, które ta transakcja pociągnie za sobą. Poszukując tej mitycznej „perełki inwestycyjnej” na rynku nieruchomości w Hiszpanii kupujący często nie biorą pod uwagę wielu aspektów. Po pierwsze remonty w Hiszpanii są kłopotliwe, drogie oraz czasochłonne. Dodatkowo regulacje prawne dotyczące wszelkich prac budowlanych są dużo bardziej skomplikowane niż w Polsce. Znane są mi takie przypadki, w których koszt remontu, kar, wstrzymania prac przez nadzór budowlany spowodował podniesienie finalnego wydatku na nieruchomość do wysokości, której inwestor nie zakładał, a która przekroczyła znacząco cenę zakupu nowego obiektu na gwarancji wraz z pełnym wyposażeniem, która to została przez nabywcę wcześniej uznana za zbyt wysoką. Z tego wynika, że często „taniej” oznacza w końcowym rozrachunku drożej i jakościowo gorzej.

Trzeba pamiętać, że „nie wszystko złoto co się świeci”. Remont, szczególnie starych nieruchomości, bez aktualnej dokumentacji, na ogół niesie za sobą niespodzianki. Należy też wspomnieć o kwestiach związanych z potencjalnym wynajmem. Całą inwestycję w starą nieruchomość może przekreślić brak możliwości otrzymania licencji na wynajem w hiszpańskim urzędzie Oficina de Turismo. Stare nieruchomości, niespełniające współczesnych norm są eliminowane z rynku wynajmu turystycznego przez dbające o poziom świadczonych w turystyce usług władze hiszpańskie. Pamiętajmy, że turystyka w Hiszpanii stanowi dużą składową PKB.

Jeżeli już kupować na rynku wtórnym nieruchomości w Hiszpanii to raczej domy i to domy w cennych, uprzywilejowanych lokalizacjach. Często głównym walorem, ale też atutem nie do przecenienia starego domu jest jego unikalne położenie, wspaniała działka. Poza tym nabywca wolnostojącej willi ma wpływ na jej wygląd i na stan posesji. Inaczej jest ze starszymi osiedlami, gdzie ciężko wpłynąć na wspólnotę mieszkaniową, aby coś zmieniła np. estetykę otoczenia. W przypadku apartamentu warto więc zainwestować w produkt nowy, z renomowanej firmy. Mam nadzieję, że choć trochę pomogłam Ci rozwiązać Twój dylemat.

To w takim razie czy radziłabyś mi kupić dom czy apartament?

Odpowiedź na to pytanie jest w sumie prosta – wszystko zależy od Twojego budżetu oraz potrzeb. Żeby “dobrze” kupić nieruchomość w Hiszpanii najpierw zastanów się po co Ci ona jest, do czego ma służyć, jakie funkcje spełniać. Drugie pytanie to pytanie o Twój budżet – ile chcesz lub możesz na tę nieruchomość wydać. W La Única kładziemy szczególny nacisk na dobre poznanie Klienta oraz jego upodobań. Szczera rozmowa z Klientem oraz wnikliwa analiza jego potrzeb pozwala nam trafnie podjąć decyzję czy skupiamy się na poszukiwaniu domu czy apartamentu. Najczęściej jednak to sam Klient jeszcze przed rozpoczęciem rozmów ze mną wie, czy chce kupić dom czy apartament, bo najlepiej zna swoje przyzwyczajenia oraz wymagania swojej rodziny. 

Jeśli miałabym pomóc Tobie odpowiedzieć na pytanie czy dom, czy apartament to zapytałabym: czy zamierzasz mieszkać w Hiszpanii na stałe lub przynajmniej spędzać tam więcej czasu niż w Polsce? Jeśli odpowiedź jest twierdząca, rekomenduję kupić dom, jeśli zaś nieruchomość w Hiszpanii ma stanowić formę inwestycji lub miejsce ciekawych pobytów wakacyjnych dla Ciebie, Twoich znajomych czy rodziny – kup apartament lub dom szeregowy – pod warunkiem, że nie masz zbyt wielu przyjaciół lub zbyt licznej rodziny (śmiech)! Swoją drogą ciekawym zjawiskiem jest, że po zakupie nieruchomości w Hiszpanii moi Klienci mówią, że dziwnie przybyło im znajomych…. (śmiech).

Czy zakup inwestycyjny jest w Hiszpanii możliwy?

Rozsądny zakup dobrze dobranej nieruchomości w Hiszpanii jest inwestycją długoterminowo bezpieczną, generującą korzyści na różnych płaszczyznach. Będąc właścicielką domu wakacyjnego w Hiszpanii możesz podnajmować go turystom, ale także spędzać w nim krótsze urlopy czy całe wakacje. To wielki komfort, kiedy w ulubione miejsce na świecie jedzie się jak do siebie, unikając kontaktu z nadmierną liczbą przypadkowych osób w hotelu. Są Klienci, którzy decydują się na wynajmowanie innym swojego apartamentu czy domu w Hiszpanii, jeżdżąc tam jedynie raz w roku, na urlop. Jednak osoby, które mają potrzebę częstego powracania w ukochane rejony, zakładają tam swój drugi dom.

W La Única radzimy Klientom, aby odróżnić zakup inwestycyjny od zakupu na potrzeby własne, bowiem zwykle jest tak, że to, co się podoba masowemu turyście, nie do końca musi się podobać osobie poszukującej w Hiszpanii spokoju i bezpieczeństwa w śródziemnomorskim otoczeniu. Są to zgoła odmienne potrzeby, style życia, a więc i inne nieruchomości. Wyobraź sobie, że do La Única przychodzi inwestor, który jest zainteresowany jedynie, lub w głównej mierze, stopą zwrotu. W takim przypadku rekomenduję najczęściej, żeby odsunął na bok indywidualne upodobania, a krąg poszukiwań zawężamy do nieruchomości położonych przede wszystkim w popularnych kurortach, “miejscach kultowych” dla turystyki europejskiej, jak choćby Marbella czy Benidorm, gdzie najlepiej sprawdzi się nowoczesny apartament w pierwszej linii z widokiem na morze i z rozbudowaną strefą wspólną. Taki wybór niewątpliwie przyniesie mu wysoką rentę z wynajmu, choć sam inwestor nie musi się dobrze czuć w klimacie turystyki masowej.

Najbardziej jednak lubię zlecenia „hybrydowe”, bo choć najtrudniejsze, to dają obu stronom najwięcej satysfakcji. Całe szczęście (śmiech), że jest ich w La Única najwięcej. To Klienci, którzy chcą połączyć indywidualne upodobania z wysoką stopą zwrotu z wynajmu. W takich przypadkach spędzamy z Klientami bardzo dużo czasu w trakcie rekonesansu, odwiedzamy tętniące życiem kurorty, prezentujemy mieszkania w wysokich apartamentowcach, by następnie przenieść się do cichych, kameralnych, typowo hiszpańskich miasteczek, gdzie lokalna, sielska atmosfera nie została wyparta przez tłumy głośnych turystów, angielskie puby, dyskoteki czy muzykę z zajęć fitness na plaży. Zderzenie z takim kontrastem podczas rekonesansu naprawdę pozwala poczuć różnicę pomiędzy tymi dwoma aspektami i niejednemu Klientowi pomogło w podjęciu decyzji. Oczywiście, że istnieją kompromisy pomiędzy tymi potrzebami. Ciekawe propozycje oferuje zabudowa wokół najlepszych klubów golfowych na hiszpańskim wybrzeżu. Zawsze można znaleźć coś kameralnego, położonego w spokojniejszej okolicy, a jednocześnie atrakcyjnego do wynajmu i takie rozwiązania najczęściej są wybierane przez Klientów jako optymalne, gdyż łączą aspekt wypoczynku z aspektem inwestycyjnym.

La Única zachęca swoich Klientów do odbycia rekonesansu na miejscu. Na czym on polega i czy jest rzeczywiście niezbędny?

Rekonesans na miejscu jest wyjątkowo ważnym elementem w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie jeśli ma to być miejsce, w którym Klient i jego rodzina zamierzają wypoczywać, spędzać wakacje, przyjmować gości itd. Jakkolwiek obecność inwestora w Hiszpanii nie jest zawsze konieczna, zwłaszcza w przypadku osób, które szukają nieruchomości inwestycyjnych. Wszystkie czynności możemy wykonać w imieniu Klientów za pomocą odpowiednich pełnomocnictw. Mój zespół, dzięki wieloletniemu doświadczeniu i stałemu monitorowaniu rynku nieruchomości w Hiszpanii, jest w stanie kompleksowo i profesjonalnie doradzić Klientowi, a Klient nie straci cennego dla niego czasu na podróże.

Jednakże, jeżeli chodzi o nieruchomości, w których chcielibyśmy w przyszłości zamieszkać, to rekomendujemy zapoznać się z nimi na miejscu. Warto osobiście sprawdzić lokalizację, przyjrzeć się charakterystyce miejsca, regionu, ocenić standard wykończenia nieruchomości oraz dokonać subiektywnej analizy wielu innych czynników, które sprawiają, że w danym miejscu czujemy się jak w domu. Są to na tyle indywidualne kwestie, że nie podejmujemy się ich oceny za Klientów.  Poza tym, dzięki powszechnie dostępnym technologiom, istnieje również możliwość odbycia wstępnego rekonesansu on-line, który doskonale sprawdza się, żeby dokonać pierwszej selekcji interesujących Klienta nieruchomości. Choć przyznam, ze mieliśmy również i sytuacje, w których to sam rekonesans on-line okazał się wystarczającym narzędziem do podjęcia przez Klienta finalnej decyzji o zakupie wymarzonego domu dla rodziny. 

Jakie nieruchomości są obecnie “modne” w Hiszpanii?

Moda w nieruchomościach nie przemija szybko. Dom w pierwszej linii brzegowej ze wspaniałym, panoramicznym, otwartym widokiem na Morze Śródziemne, w otoczeniu typowo śródziemnomorskiej przyrody, z prywatnym, dużym basenem typu infinity, w dobrej lokalizacji, funkcjonalny, nowoczesny, a jednocześnie z hiszpańskim duchem był i zawsze będzie modny. Czy jest coś, co bardziej działa na wyobraźnię? (śmiech). Owszem, zmieniają się trendy na rynku nieruchomości w Hiszpanii, tak jak zmieniają się trendy w architekturze, budownictwie czy w interior designie na świecie. Powiedziałabym jednak, że te ogólnoświatowe mody bardziej dotyczą apartamentów niż domów. Być może wynika to z faktu, że bardziej niż modę we własnym domu cenimy panującą tam atmosferę. Klimat domu tworzą przede wszystkim ludzie, którzy powinni się w nim po prostu dobrze czuć. I właśnie przed takim wyzwaniem stoją również architekci na hiszpańskim wybrzeżu.

Jeśli zaś chodzi o modę specyficzną dla Hiszpanii to zdecydowanie postawiłabym na obserwowany przeze mnie ostatnio na rynku nieruchomości wyścig deweloperów w kategorii “strefa wspólna”. Projektanci konkurują ze sobą o to, który kompleks okaże się bardziej atrakcyjny, nowoczesny, spełni marzenia przyszłych mieszkańców, a nawet stworzy nowe potrzeby, w zakresie możliwości spędzania wolnego czasu oraz posiadania wszystkiego “pod ręką”. Kilka basenów, w tym podgrzewanych to już w zasadzie standard. Strefy wspólne są obecnie wyposażane w mikro świat – wellness & spa z saunami różnych rodzajów, siłownie i kluby fitness, strefy do jogi czy medytacji, kina, komfortowe przestrzenie co-workingowe, restauracje, w których gotują najlepsi kucharze, ścianki wspinaczkowe, strefy chill-out z balijskimi łóżkami plażowymi, ścieżki rowerowe i piesze, place zabaw dla zwierząt, do tego przeznaczone wyłącznie dla mieszkańców usługi concierge, będące w stanie sprostać najbardziej wyszukanym potrzebom. Wszystko to tworzy atmosferę bezpieczeństwa, komfortu, a jednocześnie wyjątkowości.

Czy opowiesz mi jak wygląda procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Oczywiście, ale to już tematyka na kolejny wywiad.

Rozmowę przeprowadziła K. Sz.