Czy osoba mieszkająca w Polsce ma możliwość uzyskania jakiejś formy finansowania zakupu nieruchomości położonej w Hiszpanii?
Naturalnie, że tak. W zasadzie wśród naszych Klientów zakup nieruchomości w Hiszpanii wyłącznie ze środków własnych zdarza się dość rzadko. Kredyty w Hiszpanii są relatywnie tanie, więc korzystniej jest wziąć kredyt w Euro w banku hiszpańskim pod hipotekę nieruchomości w Hiszpanii i w ten sposób sfinalizować zakup apartamentu lub domu. Obecnie banki dość wnikliwie pochodzą do analizowania zdolności kredytowej przyszłych kredytobiorców, ale tak naprawdę całość procedury nie jest uciążliwa, jeśli jest prowadzona przez profesjonalistów. Zdecydowanie odradzam działanie w tym zakresie „na własną rękę”. Z drugiej strony mamy wielu Klientów, którzy przychodzą do firmy z “gotową nieruchomością”, którą sami sobie znaleźli np. podczas wakacji czy podczas wizyty u znajomych, i w zasadzie oczekują od nas tylko pomocy przy załatwieniu formalności i przy przeprocesowaniu kredytu hipotecznego.
Procedura kredytowania obcokrajowców w Hiszpanii nie jest niczym nadzwyczajnym i z pewnością wymaga relatywnie mniej dokumentacji niż np. procedura kredytowa dla obcokrajowca w Polsce. Wynika to ze statystyki – dużo więcej obywateli świata kupuje nieruchomości w Hiszpanii niż z w Polsce, więc tamtejsi analitycy kredytowi są obyci z dokumentacją finansową pochodzącą z wielu krajów, nawet spoza UE. Nie oznacza to jednak, że nie czeka na Ciebie na miejscu kilka szczególnych niespodzianek (śmiech). Przede wszystkim – sjesta- banki w Hiszpanii są otwarte dla swoich klientów jedynie do sjesty, czyli godz. 13.00/14.00, więc niech nie dziwią Cię panujące tam spore kolejki ludzi chcących załatwić bieżące sprawy. Inną kwestią może być bariera językowa. Personel niechętnie posługuje się innym językiem niż hiszpański. Kolejną niespodzianką będzie także styl pracy Hiszpanów, który znacznie odbiega od dynamiki funkcjonowania instytucji finansowych w Polsce (śmiech). Staramy się uprzedzać naszych Klientów o tym, że czas w Hiszpanii płynie wolniej nie tylko w barach i restauracjach, ale także w bankach. Uwierz mi, że nasze ścieżki są już przetarte, dlatego dużo łatwiej przyjdzie nam skoordynowanie tego procesu.
Czy będę potrzebowała założyć konto bankowe w Hiszpanii?
Dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii otwarcie rachunku w banku hiszpańskim jest konieczne. Oprócz sprawnego obsługiwania codziennych wydatków w walucie Euro, służy ono przede wszystkim do regulowania bieżących opłat za media: prąd, wodę itd., jak również zapłaty zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej. Na podobnej zasadzie polecenia zapłaty (ang. direct debit, hiszp. pago domiciliado) funkcjonują firmy dostarczające telewizję kablową oraz Internet. Ta standardowa i zarazem obligatoryjna praktyka jest dużym ułatwieniem dla obcokrajowców, którzy nie muszą zaprzątać sobie głowy regulowaniem bieżących rachunków. Wystarczy, że od czasu do czasu zasilisz swoje hiszpańskie konto bankowe i skontrolujesz wysokość wystawianych faktur. System bankowy pozwala bowiem na cofnięcie wpłaty, wobec której mamy wątpliwość przez okres 90 dni. W takim wypadku pieniądze wracają na nasz rachunek do wyjaśnienia sprawy z kontrahentem.
Zwykle polecamy naszym Klientom założenie rachunku bankowego w Hiszpanii tuż przed zawarciem aktu notarialnego, aby uniknąć do tego czasu niepotrzebnego kosztu obsługi konta. Jednakże, przy niektórych inwestycjach deweloperskich ustalony przez strony harmonogram płatności wymaga systematycznego obciążania hiszpańskiego rachunku nabywcy nieruchomości wraz z postępem budowy. W takim wypadku konto należy założyć zaraz po podpisaniu umowy deweloperskiej. Na każdym etapie tej procedury zapewniamy naszym Klientom pełne wsparcie.
Co to jest numer N.I.E. , do czego mi będzie w Hiszpanii potrzebny i jak go otrzymać ?
Jest to numer identyfikacyjny używany przez obcokrajowców w Hiszpanii, wydany przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych (Generalną Dyrekcję Policji), który jest konieczny dla obcokrajowców, którzy m.in.: zamierzają nabyć nieruchomość w Hiszpanii, przebywać na jej terenie przez dłuższy czas, podjąć pracę czy prowadzić działalność gospodarczą.
Número de Identidad de Extranjero (Numer Identyfikacji Obcokrajowca), bo tak brzmi rozwinięcie skrótu N.I.E. , możesz wyrobić w Hiszpanii na komisariacie Policji, co może być procedurą dość długotrwałą. Możesz też udać się do ambasady Hiszpanii w Polsce i złożyć odpowiednie formularze. Praktyką jest, że pracownicy konsularni wymagają udokumentowania potrzeby wyrobienia numeru np. poprzez okazanie umowy rezerwacyjnej nieruchomości.
Część deweloperów oczekuje od nabywcy posiadania numeru N.I.E. już na etapie umowy deweloperskiej, dlatego rekomendujemy naszym Klientom rozpoczęcie procedury związanej z otrzymaniem numeru N.I.E. tuż po zakończeniu formalności związanych z umową rezerwacyjną. Numer ten będzie niezbędny również przy okazji podpisywania aktu notarialnego przeniesienia własności w Hiszpanii, założenia mediów w nieruchomości, jak również wielu innych czynnościach formalnych podczas przyszłych pobytów w swojej nieruchomości w Hiszpanii.
Czy jest coś, na co warto zwrócić szczególną uwagę, o co zadbać, mam na myśli “jakąś złotą radę”, coś o czym powinnam szczególnie pamiętać?
Według mnie, przy zakupie każdej nieruchomości, tej hiszpańskiej również, warto zadać sobie pytanie o jej walor inwestycyjny – to znaczy czy ta nieruchomość będzie w przyszłości “odsprzedawalna”? Czy nabywane aktywo mam szansę stosunkowo łatwo upłynnić? Czy w razie zmiany moich planów życiowych nieruchomość, którą kupuję nadaje się na wynajem tak, aby czerpać z niej dodatkowy dochód, i żeby nie stanowiła dla mnie w przyszłości obciążenia? W Hiszpanii bowiem jest bardzo dużo nieruchomości, które nie są dobrą lokatą kapitału. Zostały wybudowane w nieatrakcyjnych miejscach, są w złym stanie technicznym i nie trzymają współczesnych standardów budowlanych, większość z nich nie dostanie nawet licencji na wynajem, więc inwestowanie w nie jakichkolwiek środków to nie najlepszy pomysł. Część takich, zwykle „kusząco tanich” nieruchomości na pierwszy rzut oka może prezentować się korzystnie, zwłaszcza w piękny, słoneczny dzień.
Pamiętać należy jednak o niezmiennej prawdzie – nieruchomości kupuje się na lata. Nie jest to zakup, z którego łatwo i szybko można wyjść. Zwykle na pewien zwrot z inwestycji, choćby ze względu na spore koszty transakcyjne, trzeba poczekać parę lat. Dlatego warto przed zakupem zastanowić się nad obiektywnymi walorami tej konkretnej nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza nad lokalizacją, jaką wybieramy. Rynek jest dynamiczny, trendy w architekturze się zmieniają, ceny nieruchomości też podlegają pewnym wahaniom, dlatego warto kupić nieruchomość, która w jak największym stopniu będzie odporna na zmieniającą się rzeczywistość rynkową.
Rozmowę przeprowadziła K. Sz.
Zachęcamy do przeczytania pozostałych części cyklu wywiadów „Mój dom w Hiszpanii”: cz. 1 „Mój dom w Hiszpanii. Czy to w ogóle możliwe?” oraz cz. 2 „Procedura zakupu. Krok po kroku.”