Rynek pierwotny czy wtórny? Co bardziej opłaca się w Hiszpanii w 2026 roku

Za 300–400 tys. EUR można dziś szukać nieruchomości zarówno w nowych inwestycjach deweloperskich, jak i na rynku wtórnym. Różnica nie sprowadza się jednak do tego, czy mieszkanie jest nowe. Dla inwestora liczy się przede wszystkim to, kiedy pojawi się pierwszy przychód, ile naprawdę kosztuje wejście, jaki yield można osiągnąć i jak dużo ryzyka trzeba zaakceptować. W przypadku nieruchomości przeznaczonej na wynajem krótkoterminowy rynek pierwotny i wtórny są więc dwoma różnymi strategiami. Ten artykuł porównuje je na konkretnych liczbach i pokazuje, jak wygląda sytuacja w Benidormie, Fuengiroli i Torrevieja.

 

Dlaczego polscy inwestorzy coraz częściej patrzą na Hiszpanię w 2026 roku

Hiszpański rynek nieruchomości jest interesujący dla inwestora przede wszystkim dlatego, że łączy dwa elementy: duży rynek mieszkaniowy i bardzo rozwinięty sektor turystyczny. Na Costa Blanca i Costa del Sol nieruchomość może więc pełnić zupełnie inną funkcję niż mieszkanie kupione pod wynajem długoterminowy w Warszawie czy Krakowie.

W przypadku apartamentu przeznaczonego na najem krótkoterminowy najważniejszą zmienną nie jest wyłącznie cena zakupu. Liczy się przede wszystkim możliwość wygenerowania przychodu przez możliwie dużą część roku. W materiałach rynkowych dla Costa Blanca można spotkać przedziały około 6–9% brutto dla Benidormu oraz około 5–7% brutto dla Torrevieja. Po uwzględnieniu kosztów operacyjnych orientacyjne wartości netto mogą wynosić odpowiednio około 4–6% i 3–4,5%. Są to jednak przedziały rynkowe, a nie gwarantowane stopy zwrotu.

To właśnie tutaj pojawia się podstawowa różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Nowa nieruchomość może dawać inwestorowi nowoczesny produkt i możliwość wejścia w projekt jeszcze przed jego ukończeniem. Rynek wtórny pozwala natomiast znacznie szybciej sprawdzić, czy konkretny apartament rzeczywiście zarabia.

Dla inwestora, który podejmuje decyzje w Excelu, nie ma więc jednej odpowiedzi na pytanie, który rynek jest lepszy. Rynek pierwotny oznacza często dłuższy horyzont. Rynek wtórny daje większą ilość danych już na starcie.

 

 

Rynek pierwotny w Hiszpanii: jak wygląda zakup od dewelopera

Zakup na rynku pierwotnym zaczyna się często wtedy, gdy nieruchomość nie jest jeszcze gotowa. Inwestor kupuje lokal na etapie projektu, budowy albo wykończenia. W praktyce oznacza to rozłożenie płatności w czasie, ale również brak przychodu z najmu do momentu przekazania nieruchomości.

To rozwiązanie może być interesujące dla osoby, która nie potrzebuje natychmiastowego cash flow. W zamian otrzymuje nowy budynek, nowe instalacje, współczesne części wspólne i produkt przygotowany zgodnie z aktualnymi oczekiwaniami rynku.

Problem pojawia się wtedy, gdy inwestor porównuje cenę nowego apartamentu z ceną gotowej nieruchomości i pomija czas. Jeżeli budowa potrwa 18–24 miesiące, przez ten okres nieruchomość nie generuje przychodu z najmu. W kalkulacji ROI trzeba więc uwzględnić nie tylko cenę zakupu, ale również czas oczekiwania na rozpoczęcie działalności najmu.

 

Koszty zakupu na rynku pierwotnym: VAT, AJD i harmonogram płatności

Przy zakupie nowej nieruchomości mieszkalnej od dewelopera podstawowym podatkiem jest co do zasady VAT w wysokości 10%. Dochodzi do tego podatek AJD, czyli podatek od czynności dokumentowanych aktem, którego wysokość zależy od wspólnoty autonomicznej. W założeniach briefu przyjęto około 1,5% jako wartość orientacyjną.

To oznacza, że przy nieruchomości za 350 000 EUR sam VAT to około 35 000 EUR. Przy orientacyjnym AJD na poziomie 1,5% byłoby to kolejne 5 250 EUR.

Do tego dochodzą koszty notarialne, rejestracyjne oraz ewentualne koszty finansowania.

Ważne jest również to, że harmonogram płatności może być rozłożony na kilka etapów. Z perspektywy inwestora zmniejsza to jednorazowe zapotrzebowanie na kapitał, ale nie zmienia podstawowego problemu: przez okres budowy kapitał jest zaangażowany, a nieruchomość nie generuje jeszcze przychodu z najmu.

 

Ryzyka rynku pierwotnego: opóźnienie, brak historii i finansowanie

Największym problemem nie jest sama nowość nieruchomości. Jest nim brak danych historycznych.

Przy gotowym apartamencie można sprawdzić poprzednie sezony, liczbę rezerwacji, średnie ceny dobowego najmu, długość pobytu czy wyniki pracy operatora. Przy projekcie deweloperskim inwestor kupuje przede wszystkim prognozę.

Dochodzi również ryzyko opóźnienia. Jeżeli planowane przekazanie lokalu przesunie się z czerwca na grudzień, inwestor może stracić cały sezon letni. Przy nieruchomości generującej przykładowo 30 000 EUR rocznego przychodu brutto nie jest to kosmetyczna różnica w Excelu.

Dla inwestora: rynek pierwotny ma większy sens przy horyzoncie kilkuletnim i akceptacji okresu bez przychodu. Przed podpisaniem umowy trzeba policzyć nie tylko cenę zakupu, ale także koszt opóźnienia rozpoczęcia najmu.

 

Rynek wtórny w Hiszpanii: gotowy cash flow od pierwszego miesiąca

Rynek wtórny działa odwrotnie. Kupują Państwo nieruchomość, która już istnieje i można ją ocenić nie tylko przez zdjęcia czy wizualizacje, ale przez jej rzeczywiste wyniki.

To ogromna przewaga w przypadku najmu krótkoterminowego. Jeżeli właściciel udostępni historię rezerwacji, raporty operatora, dane z platform rezerwacyjnych i zestawienie kosztów, inwestor może zobaczyć, jak nieruchomość funkcjonowała w praktyce.

Można sprawdzić, ile zarabiała w lipcu, ale również ile rezerwacji miała w listopadzie. To właśnie porównanie high season i low season pozwala ocenić ryzyko sezonowości.

Warto jednak pamiętać, że wyniki poprzedniego właściciela nie są gwarancją wyników przyszłych. Zmiana operatora, regulacji dotyczących najmu, wyposażenia albo strategii cenowej może zmienić rezultat.

 

Koszty zakupu na rynku wtórnym: ITP, notariat i rejestracja

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego podstawowym podatkiem jest ITP, czyli podatek od przeniesienia własności. Jego wysokość zależy od regionu. W Hiszpanii można spotkać stawki mieszczące się w przedziale około 6–10%, choć dokładna wysokość zależy od wspólnoty autonomicznej i wartości transakcji.

Dla inwestora oznacza to, że nie można przenieść kalkulacji kosztów zakupu z Andaluzji na Costa Blanca bez ponownego sprawdzenia podatku.

Przykładowo przy cenie 350 000 EUR różnica pomiędzy 7% a 10% ITP wynosi 10 500 EUR. To kwota, która może realnie zmienić końcowy wynik kalkulacji.

 

Jak zweryfikować realne dane o obłożeniu przed zakupem

Nie wystarczy pytanie: „Ile ten apartament zarabia?”. Potrzebne są dokumenty i dane pozwalające tę odpowiedź zweryfikować.

Warto poprosić między innymi o historię rezerwacji, przychody miesięczne, średnią cenę za noc, obłożenie, koszty operatora, koszty wspólnoty, rachunki za media oraz dane dotyczące licencji wymaganej do prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Najcenniejsze są dane obejmujące minimum 12 miesięcy, a najlepiej kilka pełnych lat. Dopiero wtedy można zobaczyć sezonowość i oddzielić wyjątkowo dobry sezon od powtarzalnego wyniku.

Dla inwestora: jeżeli priorytetem jest przewidywalność cash flow, przewagę ma nieruchomość, której wynik można zweryfikować przed zakupem.

 

 

Rynek pierwotny czy wtórny: porównanie ROI, płynności i ryzyka

 

 

Jeżeli najważniejszy jest czas do pierwszego przychodu, rynek wtórny ma przewagę. Jeżeli najważniejszy jest nowy produkt i możliwość wejścia w projekt przed ukończeniem, rynek pierwotny może być bardziej interesujący.

W przypadku nieruchomości na wynajem krótkoterminowy szczególnie istotna jest jednak różnica między prognozowanym a historycznym ROI. Na rynku pierwotnym inwestor może otrzymać prognozę zakładającą np. 7% brutto. Na rynku wtórnym może natomiast zobaczyć, czy konkretny apartament faktycznie osiągał wynik zbliżony do tej wartości.

To nie oznacza, że rynek wtórny zawsze wygrywa. Oznacza tylko, że ryzyko informacyjne jest mniejsze.

Praktyczna zasada jest prosta: jeśli oczekują Państwo przychodu w ciągu kilku miesięcy, warto zacząć od rynku wtórnego. Jeżeli mogą Państwo zamrozić kapitał na 18–24 miesiące i zależy Państwu na nowym projekcie, rynek pierwotny pozostaje realną alternatywą.

CTA: Jeśli mają Państwo konkretny budżet, można policzyć oba scenariusze na tych samych założeniach: cena zakupu, podatki, koszty operacyjne, obłożenie i przewidywany yield netto. Dopiero wtedy porównanie pierwotny vs wtórny ma wartość.

 

Gdzie inwestować: Benidorm, Fuengirola i Torrevieja pod lupą

Lokalizacja potrafi zmienić wynik bardziej niż sama różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Dlatego przed wyborem nieruchomości trzeba osobno przeanalizować popyt, sezonowość, ceny zakupu i strukturę najemców.

 

Benidorm: masowa turystyka i wysoka rotacja najemców

Benidorm jest jednym z najbardziej rozwiniętych rynków turystycznych na Costa Blanca. Jego przewagą z punktu widzenia najmu jest duża liczba potencjalnych najemców i rozpoznawalność miejscowości na rynku międzynarodowym.

Orientacyjne dane przywołane w briefie wskazują na 6–9% brutto i około 4–6% netto dla najmu krótkoterminowego. To jednak szeroki przedział. Apartament z dobrym widokiem, odpowiednim układem i właściwym zarządzaniem może zachowywać się zupełnie inaczej niż nieruchomość o słabszej lokalizacji.

Dla inwestora oznacza to przede wszystkim konieczność analizy konkretnego adresu. Sama średnia dla miasta jest za mało precyzyjna.

 

Fuengirola: stabilny popyt na Costa del Sol

Fuengirola znajduje się na Costa del Sol i korzysta z szerokiego rynku turystycznego regionu. W przypadku najmu krótkoterminowego można spotkać orientacyjne przedziały 5–8% brutto.

Istotne jest jednak to, że wynik zależy od standardu nieruchomości, odległości od morza, infrastruktury, widoku, tarasu oraz możliwości legalnego prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Przy zakupie w tej lokalizacji szczególnie ważne jest więc połączenie dwóch analiz: potencjału samej nieruchomości oraz lokalnych zasad dotyczących najmu.

 

Torrevieja: przewidywalna sezonowość na Costa Blanca

Torrevieja jest innym profilem rynku niż Benidorm. Popyt jest silnie związany z turystyką i drugim domem, ale skala oraz struktura rynku są inne.

Orientacyjny przedział dla najmu krótkoterminowego wskazany w założeniach wynosi 5–7% brutto i około 3–4,5% netto.

W tym przypadku szczególnie ważne jest policzenie niskiego sezonu. Apartament może wyglądać bardzo dobrze w kalkulacji opartej wyłącznie na lipcu i sierpniu, a znacznie słabiej po uwzględnieniu całego roku.

Dla inwestora: nie należy wybierać lokalizacji wyłącznie na podstawie najwyższego yield brutto. Ważniejszy jest powtarzalny yield netto po kosztach i przy realnym obłożeniu przez 12 miesięcy.

 

 

Podatki i prawo: co musi wiedzieć polski inwestor przed zakupem w Hiszpanii

Podstawowa różnica podatkowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest prosta. Przy nowej nieruchomości od dewelopera mamy zasadniczo 10% VAT oraz AJD, natomiast przy zakupie nieruchomości używanej pojawia się ITP, którego stawka zależy od regionu.

Kolejnym elementem jest opodatkowanie dochodu z wynajmu. W przypadku nierezydentów istotne znaczenie ma rezydencja podatkowa. Dla obywateli Unii Europejskiej, w tym Polski, zasady rozliczania kosztów są korzystniejsze niż dla osób spoza UE/EOG. W materiałach przyjęto również, że podstawowa stawka dla nierezydentów spoza preferowanego reżimu wynosi 24%, podczas gdy obywatele UE podlegają korzystniejszym zasadom.

Nie można też pominąć IBI, czyli lokalnego podatku od nieruchomości. Jego wysokość zależy od konkretnej nieruchomości i gminy.

Dodatkowo przed zakupem nieruchomości na wynajem krótkoterminowy należy sprawdzić aktualne przepisy dotyczące możliwości prowadzenia takiej działalności w danej lokalizacji. Regulacje mogą się zmieniać, dlatego kwestia licencji i lokalnych ograniczeń powinna być zweryfikowana przed podpisaniem umowy, a nie dopiero po zakupie.

Warto również pamiętać o zmianach politycznych dotyczących zagranicznych nabywców. W maju 2025 roku hiszpański rząd zaproponował rozwiązanie zakładające bardzo wysoki dodatkowy podatek dla określonej grupy kupujących spoza UE. Propozycja nie dotyczy obywateli UE, ale pokazuje, że otoczenie regulacyjne rynku nieruchomości może się zmieniać.

Dla inwestora: przed zakupem należy sprawdzić trzy rzeczy osobno: podatek od zakupu, zasady opodatkowania najmu oraz możliwość legalnego prowadzenia najmu krótkoterminowego.

 

Zarządzanie najmem na odległość: czy da się to zrobić bez latania do Hiszpanii

Nie ma potrzeby, aby właściciel mieszkania z Polski osobiście obsługiwał każdą rezerwację, przekazywał klucze czy organizował sprzątanie po wyjeździe gości.

Na Costa Blanca i Costa del Sol działa wiele firm zajmujących się kompleksowym zarządzaniem najmem. Operator może odpowiadać za komunikację z gośćmi, kalendarz rezerwacji, dynamiczne ustalanie cen, check in, check out, sprzątanie i bieżące problemy techniczne.

W modelach rynkowych prowizja operatora może wynosić orientacyjnie 15–20% przychodu z najmu, zależnie od zakresu obsługi.

To koszt, który musi znaleźć się w kalkulacji yield netto.

Jeżeli apartament generuje 40 000 EUR przychodu brutto rocznie, prowizja na poziomie 20% oznacza 8 000 EUR kosztu zarządzania. Do tego dochodzą między innymi sprzątanie, media, wspólnota, ubezpieczenie, podatki i utrzymanie nieruchomości.

Dlatego prawidłowa kalkulacja powinna wyglądać następująco:

przychód brutto → operator → koszty nieruchomości → podatki → pozostałe koszty → dochód netto.

Dopiero ostatnia wartość powinna być podstawą do obliczania rzeczywistego ROI.

Wniosek dla inwestora: nieruchomość w Hiszpanii może być zarządzana z Polski, ale nie jest to model bezkosztowy. Prowizję operatora należy od początku wpisać do Excela, a nie traktować jej jako kosztu „po zakupie”.

 

 

Podsumowanie: rynek pierwotny czy wtórny?

Nie ma jednej odpowiedzi, która będzie właściwa dla każdego inwestora. Jeśli priorytetem jest szybkie uruchomienie najmu, możliwość sprawdzenia historycznych przychodów i ograniczenie ryzyka związanego z budową, rynek wtórny daje wyraźną przewagę. Jeśli natomiast horyzont wynosi kilka lat, inwestor może poczekać na zakończenie projektu i zależy mu na nowym produkcie, rynek pierwotny może być uzasadnionym wyborem.

W obu przypadkach decyzję warto oprzeć na tej samej kalkulacji: pełny koszt wejścia + realny przychód + wszystkie koszty operacyjne + podatki + czas potrzebny do rozpoczęcia najmu. Dopiero wtedy można porównać rzeczywisty yield netto, a nie tylko cenę zakupu.

 

Najważniejsza różnica nie znajduje się w prospekcie

Wybierając między rynkiem pierwotnym i wtórnym, inwestorzy często zaczynają od pytania o cenę za metr kwadratowy. To zbyt prosty sposób patrzenia na nieruchomość przeznaczoną na wynajem.

Dwie nieruchomości kosztujące po 350 000 EUR mogą mieć zupełnie inny profil finansowy. Pierwsza może wymagać 18 miesięcy oczekiwania na zakończenie budowy, a druga może rozpocząć generowanie przychodu praktycznie od razu. Jedna może mieć prognozowane obłożenie na poziomie 70%, druga może mieć udokumentowane wyniki z ostatnich 24 miesięcy.

Z punktu widzenia cash flow nie są to więc produkty równoważne.

Warto również pamiętać o podatkach. Przy zakupie za 350 000 EUR różnica między 7% a 10% podatku ITP wynosi 10 500 EUR. Przy rynku pierwotnym sam 10% VAT to 35 000 EUR. Do tego dochodzi AJD oraz pozostałe koszty transakcyjne.

Dlatego inwestor powinien zawsze liczyć cenę całkowitą, a nie cenę widoczną w ogłoszeniu.

 

Prosty model kalkulacji ROI dla apartamentu w Hiszpanii

Załóżmy przykładowo, że apartament kosztuje 350 000 EUR.

Przy założeniu przychodu z najmu na poziomie 35 000 EUR rocznie mamy 10% przychodu brutto względem ceny zakupu. To jednak jeszcze nie jest 10% ROI.

Jeżeli operator pobierze 20%, pozostaje 28 000 EUR. Następnie trzeba uwzględnić wspólnotę, media, ubezpieczenie, utrzymanie, podatki oraz okresy, w których nieruchomość pozostaje niewynajęta. Jeżeli łączne koszty wyniosą przykładowo kolejne 8 000 EUR, dochód operacyjny spada do około 20 000 EUR.

W takim uproszczonym scenariuszu otrzymujemy około 5,7% względem ceny zakupu.

To pokazuje, dlaczego różnica między yield brutto i netto jest tak istotna. Przedział 6–9% brutto dla Benidormu może wyglądać bardzo atrakcyjnie, ale dla inwestora ważniejsza jest kwota, która pozostaje po wszystkich kosztach.

Nie należy też automatycznie zakładać, że wyższy yield brutto oznacza lepszą nieruchomość. Wyższy wynik może wiązać się z większą sezonowością, większą rotacją najemców albo wyższymi kosztami zarządzania.

 

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy

Niezależnie od tego, czy wybór padnie na rynek pierwotny, czy wtórny, przed zakupem warto przejść przez kilka podstawowych punktów.

Przy rynku pierwotnym kluczowe będą między innymi harmonogram budowy, termin przekazania, warunki płatności, zabezpieczenia wpłat oraz dokumentacja projektu. Warto również sprawdzić, jakie będą koszty wspólnoty po zakończeniu inwestycji i jakie zasady będą obowiązywały w zakresie najmu.

Przy rynku wtórnym najważniejsze stają się dokumenty dotyczące samej nieruchomości, stan techniczny, sytuacja prawna oraz przede wszystkim historia przychodów z najmu.

Jeżeli sprzedający deklaruje 40 000 EUR rocznego przychodu, warto poprosić o dokumenty, które pozwolą tę kwotę potwierdzić. Sama deklaracja w ogłoszeniu nie jest daną finansową.

W przypadku najmu krótkoterminowego trzeba też zweryfikować aktualne przepisy lokalne. Sam fakt, że poprzedni właściciel wynajmował nieruchomość turystom, nie powinien być traktowany jako automatyczne potwierdzenie, że identyczny model będzie możliwy dla nowego właściciela.

 

Rynek pierwotny czy wtórny: decyzja zależy od strategii

Dla inwestora nastawionego przede wszystkim na cash flow rynek wtórny często będzie bardziej logicznym punktem wyjścia. Można szybciej rozpocząć wynajem, przeanalizować wcześniejsze wyniki i ograniczyć ryzyko związane z procesem budowy.

Rynek pierwotny jest natomiast ciekawszy dla inwestora, który może poczekać, ma dłuższy horyzont i świadomie akceptuje fakt, że pierwsze przychody pojawią się dopiero po zakończeniu inwestycji.

Nie warto więc pytać wyłącznie: „pierwotny czy wtórny?”. Lepsze pytanie brzmi: „Który model lepiej pasuje do mojego kapitału, horyzontu i oczekiwanego cash flow?”

To właśnie tę odpowiedź należy wpisać do Excela przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości.

 

Chcesz policzyć konkretną nieruchomość?

Jeżeli mają Państwo konkretny budżet i lokalizację, warto porównać kilka scenariuszy na tych samych założeniach. Cena zakupu, podatki, obłożenie, średnia cena najmu, prowizja operatora i wszystkie koszty utrzymania pozwalają stworzyć znacznie bardziej wiarygodny obraz niż sama deklarowana stopa zwrotu.

Umów bezpłatną konsultację inwestycyjną i sprawdźmy, jak wygląda realny yield netto dla konkretnej nieruchomości w Hiszpanii.