Jak wygląda procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii?
W La Única za początkowy etap ścieżki zakupu nieruchomości w Hiszpanii przyjęliśmy rekonesans, czyli zapoznanie się Klienta na miejscu w Hiszpanii z wybranymi przez niego wstępnie nieruchomościami. Długość oraz program rekonesansu każdorazowo dostosowujemy do preferencji Klienta; w praktyce najczęściej trwa 3-4 dni robocze wraz z podróżą lotniczą. Na życzenie Klienta, kompleksowo pomagamy w organizacji takiego wyjazdu. Najczęściej Klientom towarzyszy jeden z naszych agentów znający język hiszpański. Możliwy jest oczywiście samodzielny wyjazd, w oparciu o harmonogram ustalony wcześniej z naszymi partnerami w Hiszpanii. Wszystko oczywiście zależy od indywidualnych preferencji. Jeśli Klient odbywa rekonesans wraz z agentem, czas planujemy wtedy bardzo intensywnie i jednocześnie inspirująco. Uwierz mi, że takie porównanie „na żywo” dopasowanych do własnych potrzeb propozycji oraz poczucie atmosfery danego miejsca pomaga podjąć finalną decyzję o zakupie. Odkryciem ostatnich miesięcy jest również rekonesans on-line, dzięki któremu Klient może dokonać wstępnej selekcji interesujących go nieruchomości „bez wychodzenia z domu”. Rekonesans wirtualny szczególnie sprawdza się wśród Klientów biznesowych, mających mało czasu na dodatkowe podróże i cieszy się obecnie dużą popularnością.
W chwili gdy Klient zdecyduje się na wymarzony dom, następuje jego rezerwacja i „usunięcie” nieruchomości z rynku. W tym celu sporządzana jest przez strony umowa rezerwacyjna. Nabywca, podpisując umowę ze zbywcą, zapewnia sobie nie tylko rezerwację konkretnej nieruchomości, ale też określa ostateczną cenę, za jaką nabędzie nieruchomość w przyszłości. Umowie towarzyszy opłata rezerwacyjna, która zaliczana jest na poczet przyszłej ceny zakupu nieruchomości. Wtedy też, na życzenie Klienta, przeprowadzamy przy współpracy z wyspecjalizowaną kancelarią analizę prawną, mającą na celu sprawdzenie m.in. czy kupowana nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek wad, obciążeń i zadłużenia.
Po zakończeniu procesu weryfikacji nieruchomości strony przystępują do zawarcia umowy deweloperskiej (na rynku pierwotnym) lub umowy przedwstępnej (na rynku wtórnym). Jest to jednocześnie pierwsza w pełni wiążąca strony umowa, potwierdzana później, najczęściej przy przekazaniu nieruchomości w ręce nabywcy, aktem notarialnym. Prawo hiszpańskie zezwala, żeby umowa deweloperska/przedwstępna była zawarta w formie zwykłej pisemnej umowy cywilnej, bez obecności notariusza. Na tym etapie nabywca wpłaca bezzwrotną kaucję, która będzie stanowić procent ceny zakupu pomniejszonej o kwotę wpłaconą w momencie zawarcia umowy rezerwacyjnej.
Natomiast, proces sprzedaży nieruchomości jest sfinalizowany przed notariuszem w momencie, w którym kupujący i sprzedający podpisują umowę przeniesienia własności. W przypadku, w którym nabywca nie może być obecny przy podpisywaniu aktu, można ustanowić pełnomocnika, który w imieniu nabywcy przeprowadzi wszystkie niezbędne procedury formalne. Po sporządzeniu i podpisaniu aktu notarialnego przechodzimy do etapu odbioru nieruchomości, kiedy to kupujący przejmuje ją we władanie po oględzinach dokonanych wraz z inżynierem budowlanym na miejscu. Tej czynności powinien towarzyszyć pisemny protokół uwzględniający ewentualne wszystkie usterki i wady zauważone podczas przejmowania nieruchomości.
Następnie czeka Cię jeszcze rejestracja nieruchomości w księgach wieczystych. Procedura ta wiąże się z opłaceniem podatków oraz uzyskaniem stosownego wpisu w rejestrze nieruchomości. Co do zasady zajmuje to zwykle od dwóch do trzech miesięcy i kończy się powiadomieniem od notariusza, że akt notarialny (oryginał) jest gotowy do odbioru z kancelarii.
Jak wygląda kwestia mediów związanych z nieruchomością?
Po sfinalizowaniu sprzedaży, należy dopilnować, żeby wszystkie umowy związane z bieżącym użytkowaniem nieruchomości (prąd, woda, wywóz śmieci itp.) zostały przepisane na nowego właściciela. Standardową praktyką jest, że właściciel nieruchomości ustanawia stałe zlecenie zapłaty ze swojego rachunku bankowego dla wszystkich dostawców mediów i usług związanych z jego nieruchomością w Hiszpanii.
Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii „bez wychodzenia z domu”?
W naszej firmie to Klienci decydują, w jakim stopniu chcą brać czynny udział w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zdarza się, że podpisują akt notarialny przeniesienia własności osobiście, a większość pozostałych formalności za pomocą odpowiednich pełnomocnictw w ich imieniu przeprowadza La Única. Również po akcie notarialnym La Única pomaga w utrzymaniu i obsłudze nieruchomości, w tym zarządzaniu wynajmem.
Oferta La Única jest skierowana również dla inwestorów, którzy chcieliby zdywersyfikować swój portfel, bez konieczności dodatkowych podróży oraz utraty cennego czasu na formalności, które się wiążą z zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Dzięki znajomości całego rynku i posiadaniu sieci agentów na wszystkich wybrzeżach Hiszpanii, nasi specjaliści odpowiednio doradzą inwestorom poszukującym nieruchomości, które będą generować w przyszłości satysfakcjonującą stopę zwrotu. Większość operacji można przeprowadzić z dogodnego dla Klienta miejsca w Polsce, z domu lub z pracy, jak również z poziomu siedziby naszej firmy w Warszawie. Oferujemy obsługę formalną, prawną i bankową. Nasi pracownicy pomagają m.in. uzyskać numer identyfikacji obcokrajowca (N.I.E) poprzez ambasadę Hiszpanii w Polsce, tłumaczą na język polski i przygotowują do podpisania stosowne umowy i towarzyszące im dokumenty. Obsługujemy również proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w bankach hiszpańskich. Na dodatkowe zlecenie możemy przeprowadzić due diligence (audyt) wybranej nieruchomości w Hiszpanii z pomocą współpracujących z naszą firmą prawników, posiadających profesjonalną wiedzę na temat regulacji prawnych hiszpańskiego rynku nieruchomości.
Taki model inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii jest nie tylko najbardziej efektywny pod kątem maksymalizacji zysku, ale dodatkowo pozwala zaoszczędzić cenny czas i środki, które pochłaniają poszukiwania nieruchomości na własną rękę lub za pośrednictwem podmiotów działających lokalnie, na małą skalę, zwykle w jednym regionie Hiszpanii. La Única, dzięki swojej długoletniej obecności na rynku hiszpańskim i największej skali działania oraz stałemu monitoringowi wszystkich turystycznych regionów Hiszpanii, może doradzić swoim Klientom kompleksowo i w największym stopniu spełnić oczekiwania inwestorów.
Ile czasu zajmie mi zakup domu w Hiszpanii? Załóżmy, że już wybrałam z Waszą pomocą wymarzoną nieruchomość.
To pytanie zależy od samej nieruchomości, którą wybrałaś. Najprostszy wariant jest taki, że chcesz kupić nieruchomość, która już stoi, czyli jej budowa została zakończona. Wtedy całą procedurę nabycia nieruchomości można zamknąć w miesiąc. Drugi wariant jest taki, że czekasz, aż budowa inwestycji zostanie ukończona – to jest najczęściej spotykany przeze mnie w praktyce typ transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii. W takim przypadku, po uzyskaniu wszystkich niezbędnych zgód i pozwoleń przez dewelopera, co zwykle zajmuje od 1 do 3 miesięcy, możesz przystąpić do aktu notarialnego. Jeśli zaś decydujesz się na zbudowanie nieruchomości w opcji zakup działki oraz budowę na niej domu, wszystko trwa naturalnie dłużej – w zależności od rodzaju przedsięwzięcia deweloperskiego około roku nawet do dwóch lat.
Warto wiedzieć, że deweloperzy hiszpańscy oferują umeblowanie i wyposażenie nieruchomości pod klucz w pełnym zakresie, więc w zasadzie w dniu podpisania aktu notarialnego możesz zacząć komfortowo mieszkać w swoim apartamencie. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie, ponieważ umeblowanie i dekoracje wybierasz wcześniej, w trakcie budowy mieszkania. W ten sposób oszczędzasz dużo czasu i unikasz trudności związanych z organizacją i logistyką przeprowadzki, co w obcym kraju może generować dodatkowe problemy. Zamiast tracić czas na ich rozwiązywanie, lepiej opalać się na plaży. (uśmiech)
Rozmowę przeprowadziła K. Sz.
Zachęcamy do przeczytania pozostałych części cyklu wywiadów „Mój dom w Hiszpanii”: cz. 1 „Mój dom w Hiszpanii. Czy to w ogóle możliwe? „ oraz cz. 3 „Finansowanie i nie tylko.”