Wróć

Formalności

Rynek pierwotny versus rynek wtórny – gdzie szukać mojej nieruchomości? 

Główną motywacją do podjęcia w tym wpisie powyższej tematyki są dość często występujące sytuacje, w których Klienci oraz znajomi podsyłają mi do zaopiniowania oferty z hiszpańskiego wtórnego rynku nieruchomości – zwykle opatrzone komentarzem: „Jaka świetna okazja!”. Wielokrotnie zdarza się, że z miejsca, zaraz po wstępnej analizie, zdecydowanie odradzam taki zakup. To nie takie proste.

Wcale nie jest łatwo wybrać „dobrą” nieruchomość na rynku wtórnym w Hiszpanii. Na potencjalnych nabywców, którzy nie znają tamtejszych realiów oraz nie posiadają wiedzy na temat historii hiszpańskiego rynku nieruchomości w ostatnich kilkunastu latach, na rynku wtórnym czeka sporo pułapek. Znacznie mniejsze ryzyko jest za to związane z transakcjami na rynku pierwotnym, który w Hiszpanii, inaczej niż w Polsce, oferuje nieruchomości niemalże gotowe do zamieszkania i dodatkowo objęte z mocy prawa obowiązkowymi gwarancjami bankowymi.

STANDARD DEWELOPERSKI PO HISZPAŃSKU

Główną zaletą zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego są wieloletnie gwarancje dewelopera i generalnego wykonawcy. Niemniej jednak to nie wszystko – innym plusem, o czym już wspomniałam, jest standard deweloperski, który znacząco różni się od tego, do czego jesteśmy przyzwyczajeni na rynku polskim. Praktyką rynkową w Hiszpanii jest oferowanie nieruchomości nie tylko całkowicie wykończonych, ale też z pełnym umeblowaniem kuchni i kompletnym wyposażeniem łazienek. W kuchni zazwyczaj zamontowane są już meble, podłączona jest armatura, a w całej nieruchomości w określonym standardzie wykończone są ściany i podłogi. Zdarza się, że deweloper zapewnia także w cenie transakcyjnej sprzęty AGD takie jak: lodówka, płyta grzejna, piekarnik, wyciąg, zmywarka, ekspres do kawy itd. Pralka zwykle znajduje się w dodatkowym pomieszczeniu gospodarczym, zlokalizowanym obok kuchni, najczęściej na zewnątrz zwanym galeria. Pomieszczenie to w zależności od kondygnacji jest zwykle dodatkowym balkonem lub tarasem. Łazienki, jak wspomniałam, są kompletnie wyposażone oraz wykończone. Ponadto w sypialniach w standardzie montuje się szafy wnękowe.

Wszystko to robi się po to, aby jak najbardziej ułatwić zasiedlenie nieruchomości nowym nabywcom, często zresztą obcokrajowcom, dla których, ze względu na brak znajomości języka i hiszpańskich realiów, wykańczanie na własną rękę apartamentu czy domu stanowiłoby duże wyzwanie. Niekiedy, aby umożliwić bezpośrednie zasiedlenie nieruchomości, już po akcie notarialnym, za dodatkową opłatą, deweloper podejmuje się także umeblowania apartamentu zgodnie z określonym przez kupującego standardem. Dodatkowo, podobnie jak w Polsce, deweloperzy często promują swoje produkty poprzez oferowanie w cenie miejsca parkingowego (czasem w garażu podziemnym) czy też dodatkowej komórki lokatorskiej. Niestety rzadko można liczyć na udzielenie rabatu, ale częstą praktyką w Hiszpanii jest wyposażanie nieruchomości w wartościowe sprzęty, których koszt dla dewelopera, ze względu na ich hurtowy zakup, jest zwykle dużo niższy niż dla pojedynczego nabywcy. W ten sposób obie strony są usatysfakcjonowane. Klient dostaje niezbędne w domu urządzenia, a deweloper nie traci nadmiernie swojej standardowej marży przy udzielaniu rabatu gotówkowego. 

W STYLU KLIENTA

Etap wyboru wyposażenia, umeblowania i decoru do hiszpańskiej nieruchomości zwykle w dużym stopniu uwzględnia indywidualne potrzeby i gusta kupującego. Deweloper najpierw prezentuje mieszkanie pokazowe (hiszp. piso piloto), a następnie zespół architektów i dekoratorów pracujących w biurze dewelopera ustala z nabywcą jego wymagania dotyczące wyglądu i funkcjonalności pomieszczeń oraz budżet przeznaczony na ten cel. Później dokonuje się ostatecznego wyboru wyposażenia i elementów dekoracyjnych z katalogu lub z przygotowanego indywidualnie projektu.

Polecamy takie rozwiązanie naszym Klientom, ponieważ skompletowanie mebli oraz wyposażenia wnętrz, szczególnie na początku naszej przygody z Hiszpanią, może sprawić trochę kłopotu. Zamówienie takiej usługi bardzo ułatwi przeprowadzkę, szczególnie osobom nie posługującym się językiem hiszpańskim. Deweloperzy czy pracujące dla nich firmy wyposażające nieruchomości, dostosowują swój serwis do międzynarodowego klienta, oferując w standardzie obsługę w języku angielskim, niemieckim, francuskim, rosyjskim i coraz częściej też w polskim.

NIE WSZYSTKO ZŁOTO, CO SIĘ ŚWIECI

Dodatkową zaletą nowych nieruchomości w Hiszpanii jest fakt, że kilka lat temu zaczęły obowiązywać nowe normy jakościowe UE, przez co różnica pomiędzy standardem współczesnym, a nieco starszym jest kolosalna. Obecnie domy i apartamenty na rynku pierwotnym w Hiszpanii są budowane w nowoczesnej, energooszczędnej technologii. Są wyposażane w dużo lepsze okna, izolacje, instalacje oraz obligatoryjnie w panele słoneczne na dachu. Natomiast ceny nowych nieruchomości w Hiszpanii są zwykle porównywalne do cen z rynku wtórnego. Zresztą planując zakup nieruchomości powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko cenę transakcyjną, lecz wszystkie dodatkowe koszty związane z tym zakupem. Na rynku wtórnym czekają na nas najczęściej nieruchomości wymagające gruntownych remontów, a te w Hiszpanii potrafią być niestety kłopotliwe, drogie, czasochłonne i generujące niekoniecznie miłe niespodzianki.

Należy też wspomnieć o kwestiach związanych z potencjalnym wynajmem. Z pewnością łatwiej dostaniemy stosowną licencję na wynajem krótkoterminowy (turystyczny) dla nieruchomości nowej, która z założenia spełnia przecież współczesne normy i standardy. Oficina de turismo, czyli stosowny urząd zajmujący się w Hiszpanii nadzorem m.in. nad standardem nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny, prowadzi obecnie bardzo restrykcyjną politykę, mającą na celu podniesienie standardu oferowanych turystom nieruchomości. Problemem Hiszpanii jest bowiem przestarzała baza noclegowa. Pamiętajmy, że w nieruchomości turystyczne inwestuje się w Hiszpanii od lat 60-tych ubiegłego wieku. 

DOM O UNIKALNYM POŁOŻENIU

Jeżeli jednak Państwa celem, pomimo powyższych wątpliwości, jest nadal znalezienie czegoś wartego swojej ceny na rynku wtórnym, to radziłabym zwrócić uwagę na domy wolnostojące, w szczególności bardzo wnikliwie przyglądając się ich lokalizacji. Często największym atutem starego domu może być właśnie jego unikalne położenie, wartościowa lokalizacja lub wyjątkowa działka. To ważna zasada, o której watro pamiętać.

W przeciwieństwie do funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej, będąc właścicielami willi mamy pełne prawo do samodzielnego decydowania o wyglądzie jej samej oraz jej otoczenia. Nasz wpływ na stan domu i całej posesji jest niemalże nieograniczony. Zupełnie inaczej niż w mieszkaniu czy apartamencie położonym na starszym osiedlu, gdzie ciężko przekonać wspólnotę mieszkaniową, aby zainwestowała w „estetykę” całego kompleksu. W przypadku poszukiwania apartamentu w Hiszpanii zwykle rekomenduję skupić swoją uwagę na rynku pierwotnym.

SPECYFIKA RYNKU

Hiszpańską riwierę od wielu lat zamieszkuje rekordowa liczba cudzoziemskich rezydentów, zatem wolumen dostępnych na rynku nieruchomości jest naprawdę olbrzymi. Dodatkowo, Hiszpanie zamieszkujący interior również tradycyjnie posiadają drugi dom na wybrzeżu, na którym spędzają letnie wakacje, święta i inne dni wolne od pracy. Rynek jest dynamiczny, obywatele różnych narodowości kupują, sprzedają, przeprowadzają się, zamieniają nieruchomości na większe, bardziej komfortowe, tańsze w utrzymaniu itp.. Pomimo, że znajduje się na nim spora liczba nieruchomości, tak naprawdę prawdziwych „okazji” cenowych jest dość mało. Dlaczego tak się a dzieje? Głównie dlatego, że najliczniej oferowane starsze nieruchomości, szczególnie te budowane w pierwszej dekadzie obecnego wieku, a więc w momencie boomu budowlanego, są mocno przeszacowane. Często ciążą na nich hipoteki ustanowione w czasach, kiedy ceny nawet przeciętnych nieruchomości były mocno wygórowane.

Dodatkowo, lokalną specyfiką jest to, że bardzo rzadko możemy spotkać się z bezpośrednią sprzedażą nieruchomości. Znakomita większość sprzedających korzysta z pośrednictwa agencji nieruchomości, choćby dlatego, że uczestnicy rynku zamieszkują na stałe inne regiony Hiszpanii czy często inne państwa. Dobrą stroną tego stanu rzeczy jest jednak to, że w Hiszpanii ciężar wynagrodzenia za obsługę transakcji spada zwykle na sprzedającego, ale niestety zarazem minimalizuje to szanse pojawienia się na rynku nieruchomości sprzedawanych poniżej ich rynkowej wartości, czyli tych wymarzonych przez nabywców „okazji”. Profesjonalny pośrednik najczęściej skoryguje cenę, zanim nieruchomość trafi na rynek do wolnej sprzedaży.

SPRAWDZONE KONTAKTY

W Hiszpanii wciąż bardzo liczą się kontakty osobiste, rekomendacje i tzw. marketing szeptany. W La Única posiadamy sprawdzoną sieć współpracowników na wszystkich wybrzeżach Hiszpanii. Są to podmioty rzetelne, profesjonalne i wielokrotnie sprawdzone w działaniu, które dysponują dużym wolumenem ofert. Niemniej jednak nigdy nie zawężamy kręgu poszukiwań do naszych stałych współpracowników. Chcąc wyjść naprzeciw oczekiwaniom rynku, często wyszukujemy nieruchomości z innych źródeł, tak aby przedstawić naszym Klientom możliwie najszerszą ofertę do wyboru. Partnerzy La Única na rynku pierwotnym w Hiszpanii to wyłącznie firmy wiarygodnie, o stabilnej kondycji finansowej, co ma niezwykle ważne znaczenie przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza za granicą.